La sécurité des condominiums à Montréal n’est plus une question théorique pour les syndicats de copropriété. Depuis 2024, des gestionnaires d’immeubles du centre-ville et du Vieux-Montréal rapportent les mêmes scènes : portes d’entrée forcées, casiers de sous-sol vidés, colis qui s’évaporent du hall, inconnus endormis dans les cages d’escalier. Le Service de police de la Ville de Montréal a même publié ses conseils de prévention contre le vol de colis, signe que le phénomène déborde du simple fait divers. Pour un conseil d’administration, la difficulté est double : protéger les résidents sans rogner leur vie privée, et placer l’argent du syndicat là où il change vraiment quelque chose. Voici comment trier les vraies priorités.
Pourquoi les intrusions se multiplient dans les immeubles montréalais
Le constat revient d’un quartier à l’autre. Dans un immeuble du Vieux-Montréal, l’ouverture d’un refuge pour personnes sans-abri à proximité a coïncidé avec une hausse des vols de colis et des intrusions, au point que les administrateurs ont renforcé la porte d’entrée et ajouté des détecteurs de mouvement dans la descente de garage. Ailleurs, un gestionnaire a découvert un squat installé dans la salle de bain d’un toit-terrasse, repéré seulement parce qu’un résident entendait du bruit la nuit.
Les zones visées sont presque toujours les mêmes. Les halls et les SAS d’entrée, où l’on vient dormir. Les sous-sols et les casiers de rangement, où l’on fouille. Les cages d’escalier de secours, calmes et peu fréquentées, qui servent de refuge. Les immeubles neufs, encore en cours de livraison, restent les plus exposés parce que leurs accès de chantier demeurent ouverts.
Ce n’est pas qu’une affaire de criminalité. La majorité des personnes en situation d’itinérance ne présentent aucun danger. Mais la présence d’un inconnu dans un espace privé suffit à installer un malaise, surtout quand s’y ajoute la consommation de drogue et son lot de comportements imprévisibles. La vraie question, pour un syndicat, n’est donc pas de savoir comment chasser, mais comment filtrer les accès sans criminaliser la détresse.
Le vol de colis, angle mort de la sécurité en copropriété
Le commerce en ligne a déplacé le problème jusqu’à l’entrée des immeubles. Près d’un Canadien sur quatre déclarait avoir déjà été victime d’un vol de colis à la fin de 2020, et la copropriété concentre le risque : un livreur dépose plusieurs paquets dans un hall ouvert, et n’importe qui peut se servir en passant.
Les parades existent, et elles ne coûtent pas toutes une fortune. Le SPVM recommande la livraison avec signature, le dépôt dans un coffre cadenassé, ou la réception chez un voisin présent en journée. Pour les ensembles plus gros, à partir de 60 unités, l’armoire à colis intelligente devient rentable : chaque résident reçoit un code, le livreur dépose, la porte se reverrouille seule.
Reste le maillon faible. La porte d’entrée. Tant qu’elle s’ouvre sans contrôle, le casier le plus solide ne règle qu’une moitié du problème. J’ai constaté que les immeubles qui font vraiment reculer les vols sont ceux qui combinent deux choses : un point de dépôt fermé et un accès filtré. L’un sans l’autre laisse toujours une faille béante.
Caméras de surveillance : ce que la loi 25 impose vraiment
Installer des caméras paraît simple. En copropriété, ça l’est beaucoup moins. Une caméra braquée sur une partie commune, un couloir, un stationnement, un balcon, constitue une modification des parties communes. Selon les règles encadrant les caméras en copropriété rappelées par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, il faut donc passer par l’assemblée : depuis la loi 16, l’article 1097 du Code civil exige 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés pour faire accepter l’amendement à la déclaration de copropriété.
Vient ensuite la loi 25, en vigueur depuis le 22 septembre 2022, qui encadre les renseignements personnels. Une image de vidéosurveillance en est un. Le syndicat doit alors tenir un registre des visionnements, restreindre l’accès aux enregistrements et ne jamais les transmettre à des tiers, sauf lors d’une enquête policière.
Trois règles tranchées méritent d’être affichées au conseil. On informe toujours les résidents de la présence des caméras. Aucune caméra cachée. Et l’on ne pointe jamais l’objectif sur la porte ou la fenêtre d’une unité précise. Détail qui surprend bien des administrateurs : l’achat et la pose ne peuvent pas être payés à même le fonds de prévoyance, réservé aux grandes réparations. Mieux vaut le budgéter à part avant de lancer le projet.
Contrôle d’accès, patrouille, présence humaine : qui fait quoi
La technologie filtre, elle ne décide pas. Un badge magnétique sur la porte du hall, doublé d’une seconde porte à puce, retire déjà une bonne part des entrées opportunistes. Un éclairage à détection dans les zones sombres, garage, ruelle, entrée de service, prive les intrus du confort de l’ombre.
Certains immeubles franchissent pourtant un cap où le matériel ne suffit plus. Quand les intrusions se répètent le soir et la nuit, plusieurs syndicats montréalais finissent par mandater une présence physique. Une patrouille mobile qui passe à des heures variables revient moins cher qu’un gardien posté en permanence, tout en cassant la routine sur laquelle comptent les visiteurs indésirables. Un agent qui vérifie les accès, fait sortir calmement une personne installée dans le SAS et consigne l’incident fait ce qu’aucune caméra ne fera à votre place.
Le tableau ci-dessous résume, zone par zone, le risque dominant et la parade la plus directe.
| Zone de l’immeuble | Risque principal | Mesure concrète | Qui décide |
|---|---|---|---|
| Hall et SAS d’entrée | Intrusion, squat nocturne | Double porte à puce, sas verrouillé | Conseil d’administration |
| Sous-sol et casiers | Vol d’effets personnels | Éclairage à détection, accès par badge | Conseil d’administration |
| Stationnement intérieur | Vol dans les véhicules | Caméra sur la zone commune, rondes | Assemblée (75 % des voix) |
| Toit-terrasse | Squat, dégradation | Verrou dédié, inspection régulière | Gestionnaire |
| Cage d’escalier de secours | Refuge, consommation | Porte anti-panique, ronde de soirée | Conseil d’administration |
| Réception des colis | Vol de colis | Casier cadenassé ou armoire intelligente | Conseil d’administration |
Aucune de ces mesures ne tient seule. Le contrôle d’accès sans présence humaine laisse les soirées à découvert. La présence humaine sans contrôle d’accès coûte cher pour un résultat partiel.
Bâtir un plan de sécurité réaliste pour votre syndicat
Avant de signer quoi que ce soit, un conseil d’administration gagne à hiérarchiser. Commencez par le moins cher et le plus efficace : verrouiller, éclairer, renforcer la porte. Ces gestes coupent la majorité des intrusions opportunistes pour quelques centaines de dollars. Vient ensuite le contrôle d’accès électronique, puis, seulement si le problème persiste, la présence humaine et la vidéosurveillance, plus lourdes à gérer au quotidien.
Le volet humain pèse autant que le volet technique. À Montréal, l’Équipe mobile de médiation et d’intervention sociale et la ligne 211 aident à gérer une présence itinérante sans appeler systématiquement la police. La sensibilisation des résidents compte aussi : une porte tenue ouverte par politesse annule le meilleur système d’accès du monde.
Quand la situation dépasse les moyens du bénévolat, faire appel à une compagnie de sécurité à Montréal donne accès à un diagnostic, à un plan de rondes et à un interlocuteur unique en cas d’incident. Ma règle, à force d’observer des immeubles très différents : un plan de sécurité tient la route quand il est écrit, daté et révisé chaque année en assemblée, jamais quand il repose sur un voisin vigilant qui finira par déménager.
Questions fréquentes sur la sécurité en copropriété
Un copropriétaire peut-il installer sa propre caméra dans le couloir ?
Non, pas sans l’accord du syndicat. Le couloir est une partie commune : toute caméra qui le filme doit être approuvée en assemblée. Une caméra posée sans autorisation peut être retirée à la suite d’une mise en demeure, et les trous laissés dans le mur rebouchés aux frais de la personne fautive.
Qui paie l’installation des caméras de surveillance ?
Le syndicat, sur son budget courant ou une cotisation spéciale, mais pas à même le fonds de prévoyance. Ce fonds est réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, pas à l’achat d’équipement de surveillance.
Que faire quand une personne s’installe dans le hall d’entrée ?
Garder son calme, garder une distance, et demander poliment à la personne de quitter les lieux. Les gestionnaires obtiennent presque toujours une coopération sans intervention policière. En cas de doute, l’Équipe mobile de médiation et la ligne 211 prennent le relais. Si une personne est en danger ou menaçante, le 911 reste la marche à suivre.
Patrouille mobile ou gardien permanent : lequel choisir ?
Tout dépend du flux. Un gardien posté se justifie dans un immeuble à fort passage avec une réception. Pour la plupart des copropriétés, une patrouille mobile qui passe à des heures imprévisibles offre un meilleur rapport coût-dissuasion, car elle brise la routine sans grever le budget.
